首批公募REITs“一周岁”市场期待扩容扩募

日前，首批公募基金REITs拿到准生证迎来一周年目前已有12只公募REITs产品上市，募集规模达到458亿元

与此同时，配套的配资规则已经进入公开征求意见阶段，行业也在不断挖掘品类，试图在细分赛道上形成可复制，可推广的先发优势。

记者获悉，目前北京和深圳都有申请租赁住房项目，进度都比较高同时，也有机构在探索新能源，清洁能源，旅游景点等项目，试图找到一条独特的路就募资而言，行业更注重对项目和定价的要求，也有公司开始搭建REITs平台，为资产注入做好基础

抗通胀能力强

自去年5月17日首批9只公募REITs获得出生证以来，公募REITs发展稳步推进目前已有11家基金公司的12只公募REITs陆续上市，募集规模达到458.12亿元

今年中国交通建设REIT的推出吸引了超过1500亿元的资金其中，向公众投资者发售的规模，0.84%的配售比例，刷新了基金公募最低发售的纪录

与此同时，今年以来公募REITs在二级市场的稳健表现也备受关注。

统计显示，截至5月16日，12只公募REITs今年以来的平均涨幅已达0.86%仅有5只公募REITs逆势上涨，博时招商蛇口工业园REITs年内上涨10.56%，AVIC首钢生物质REITs，东吴苏州工业园REITs，郭芙首创水务REITs年内涨幅均超过3%

总体而言，公募REITs的项目管理绩效稳定。

基金一季报数据显示，9只公募基金REITs净利润实现正收益，平安广州角头广河高速RE—IT净利润高达3961.26万元，东吴苏州工业园区REIT，建信中关村工业园区REIT净利润均超过2000万元。

AVIC房地产投资署表示，在目前的试点阶段，公募REITs的上市需要经过严格的审核程序优中选优的项目受到了投资人的追捧基础设施天然具有运营稳定，收益稳定的特点，使得公募REITs在股市剧烈波动下表现出突出的抗通胀属性

北京和深圳的租赁住房项目有望继续推进。

房地产投资信托基金的公开发行正在扩大。

目前有三单项目有望接力公募REITs据上交所网站显示，有两只高速公路REITs，分别是华泰紫金江苏交管高速公路封闭式基础设施证券投资基金和郭进铁建重庆隋玉高速公路封闭式基础设施证券投资基金项目状态分别为已接受和反馈深交所网站显示，有一单发电项目，为鹏华深能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金，项目状态为已询价

据业内人士透露，目前国内公募REITs已有数百只，涉及高速公路，仓储物流，清洁能源，保障性租赁房，旅游景区等尤其是保障性租赁房，成为业内高度关注的项目目前北京和深圳的项目都比较超前

从公开信息来看，很多地区都在积极储备保障性租赁房项目。

例如，今年4月，深圳人才住房集团向国家发改委提交了首个保障性租赁房REITs项目日前，苏州恒泰控股有限公司发布精英公寓公募REITs基金管理人中标公告，华泰证券中标日前，Xi安珠建设管理集团有限公司基础设施公募REITs项目发布中标结果，中标人为中信证券

此外，上海，甘肃，合肥等地也出台文件，支持保障性租赁房公募REITs项目申报。

提前布局项目，筹集资金

公募REITs已经提上日程日前，沪深交易所就基础设施类公募REITs扩容指引公开征求意见多位业内人士表示，细则的出台将为募资提供标准目前他们比较关注两个因素:项目需求和定价

博商蛇口工业园REIT基金经理刘璇表示，《募集指引》公开征求意见的出台，意味着作为资产管理平台的现有基础设施公开发行REITs，形成投，融，管，退的良性循环有了法律依据在成熟的公募REITs市场，基金规模是影响其份额流动性和二级市场价格波动的关键因素更大的资产规模象征着底层资产更加分散，可以有效防范单个资产或单个区域的风险，降低大规模交易带来的价格冲击

记者了解到，招商蛇口正在筹划和研究将适当的成熟资产注入博时招商蛇口工业园REIT招商蛇口和博时继续合作，寻找合适的可注入REITs的资产，帮助REITs扩大规模

对于募集过程中的合理定价，AVIC基金不动产投资部表示，可以从三个方面保证新老持有人利益的平衡:一是保证募集资产的合理定价，第二，保证基金管理人公开募集的合理募集程序，第三，确保上市后募集资产的合理运行机制。

据上海证券报报道

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如何阅读公募REITs的年报记住这几点

作为公募基金行业支持我国基础设施和实体经济发展的重大创新品种，公募基础设施类REITs自去年首批产品发行上市以来，就吸引了投资者的关注和积极参与。

首批9只基础设施公募REITs发布的年报数据显示，截至2021年底，9只基础设施公募REITs的基金份额持有人中，个人投资者平均持有份额为12%，高于发行上市阶段个人投资者持有份额这说明个人投资者对公募REITs产品的关注度和参与度在逐渐提高从个人投资者持有不同公募REITs份额的数据横向比较来看，基金规模越小，个人投资者持有份额越高因此，个人投资者可能在公募REITs二级市场定价过程中发挥越来越重要的作用

与专业的机构投资者相比，大部分个人投资者的专业知识和日常时间精力投入有限对于个人投资者来说，利用好有限的时间获取支持投资决策的信息和数据是一项重要但不简单的任务

最近几天，首批9只基础设施公募REITs已发布2021年年报作为这些产品年度回顾和总结的公开信息披露材料，年报中数据信息的重要性不言而喻但是，要求每一位投资者将每一份近百页的年报从头到尾仔细阅读一遍，可能并不现实因此，可以对公募REITs的年报内容进行梳理和介绍，为投资者根据个人需求快速查找相关数据提供参考

一般来说，公募REITs的年报通常包括以下几个部分:基金介绍，主要财务指标及基金收益分配，基础设施项目运作，除基础设施资产支持证券以外的投资组合报告，管理人报告，托管人报告，资产支持证券管理人报告，外部管理机构报告，审计报告，年度财务报告，评估报告，基金份额持有人信息，重大事项披露等。

对于投资者来说，他们最关心的肯定是所投资的公募REITs当年的营业收益，直接影响投资者当年持有份额的分红，对基金内部估值产生影响投资者可以快速了解主要财务指标和基金收益分布情况等，并认真查阅和分析年度财务报告和评估报告中的明细报表和会计规则

从首批9只公募REITs的年报披露的财务信息来看，大部分产品都达到了预期收益和EBIT—DA，实际值与预期值的波动范围在10%之间从可供分配的金额来看，首批公募REITs产品的表现较为突出，均达到甚至大大超过了之前的预期值，为投资者带来了实实在在的分红收益

在这些关键财务指标的基础上，投资者若想进一步了解数据背后基金和基建项目运作的具体情况，可以参考基金简介，基建项目运作，除基建资产支持证券外的投资组合报告，重大事项披露等其中，基建项目运营不仅关注基建项目在本年度的实际运营情况和财务信息，还介绍了基建项目所在行业的总体情况，竞争情况和未来发展前景，有利于投资者相对客观，全面地了解基建项目的实际情况，做出投资判断

管理人报告，托管人报告，资产支持证券管理人报告，外部管理机构报告，审计报告等内容与公募REITs运作相关机构的年度业绩报告类似，便于投资者了解相关机构的工作内容和实际情况基金份额持有人信息记录截至年末的基金份额持有人结构及前十名持有人情况

通过以上介绍，投资者可以初步了解公募REITs年度报告的框架结构和重点内容分布希望投资者在未来投资公募REITs的过程中，能够抽出一些时间和精力来研究公募REITs的年报，客观理性地做出投资决策，更好地分享中国公募REITs市场发展的红利