招商局商业房托01503.HK：资产提升释放成长动能，韧性增长展现价值潜

最近黄金价格持续走高引发市场关注。

俗话说，盛世古董、乱世黄金，这背后反映的正是黄金作为避险资产的优质属性。眼下地缘政治不断、美股高处不甚寒、美联储降息预期及美国银行业危机再起等一系列因素，正加剧市场的不确定性。

实际上不论是黄金还是比特币等资产如今都已经接近历史高点，环顾整个市场如何能够做到兼顾风险与收益，正极大地考验投资者的智慧。

过去房地产投资是普通投资者最轻松也最易懂同时也收获丰富的投资途径，而随着近几年整个房地产行业陷入持久的阴霾，市场的信仰也已经坍塌。

近日，头部央企背景招商蛇口旗下的招商局商业房托基金公布了最新业绩，公告显示，2023年基金的总收入为4.89亿元人民币，物业收益净额约为3.55亿元人民币。2023年年度合计的每基金单位分派总额为0.0925港元，分派收益率达6.9%。

从这份年度成绩单中不难窥见招商局商业房托基金作为优质收息股的高辨识度。在错综复杂的外部市场环境下，该如何看待公司的这份成绩以及所蕴含的投资机会？

1·优质底层资产保驾护航，运营提升助力业绩加速

从过去几年来看，招商局商业房托交出的成绩可以说稳打稳扎。而能够持续取得稳健的业绩背后，笔者认为离不开两个方面，其一，招商局商业房托所拥有的优质底层资产的支撑；其二则在于其运营能力的提升加速了资产价值的释放。

前者来看，目前招商局商业房托所拥有的底层资产均为布局在核心城市核心地带的优质物业。包括毗邻海上世界商业地区与太子湾的甲级写字楼新时代广场；位于被南山政府指定为高科技公司及初创公司的商业中心蛇口网谷的数码大厦、科技大厦及科技大厦二期三栋写字楼综合体；还有位于蛇口街道的综合商业楼宇花园城；以及位于北京市朝阳区的甲级写字楼招商局航华科贸中心。

可以看到，招商局商业房托拥有的物业组合包括位于主要商业区的写字楼及购物中心，这些资产的地理位置优越，便利的交通对租户具有较高吸引力，因此也能够持续带给公司稳定的收益。基金的底层资产不仅保值稳健，而且在市场波动中展现出相对的抗压能力。

再关注到后者，招商局商业房托通过不断提升运营能力，将这些底层资产的潜在价值最大化。

一方面，积极的租户管理策略确保了高租金回报，同时降低了空置率。公司积极地对租户所处行业进行合理的配置，同时保持对高增长行业的关注并积极引进，不仅能够降低特定行业波动对租金收入的影响，同时也让公司更好地捕捉到新兴行业的高增长红利，从而推动整体基金价值的提升。

另一方面，对底层资产进行精细化管理、数字化升级，也使得招商局商业房托能够更精准地了解市场需求，创造更多的商业变现机会，实现更智能、可持续的运营模式。

可以说在这两个方面的协同作用下，招商局商业房托不仅能够保驾护航其底层资产的质量和价值，而且能够更快速地适应市场变化，持续创造稳健而可观的业绩回报。

2·借力收购跑通价值增长曲线，资产升级改造重塑增量逻辑

站在当前的视角来审视招商局商业房托公司的核心底层资产，可以看到这些资产仍然具有相当的潜力。

以公司此前收购的北京航华科贸中心来看，虽然市场亦不乏对这笔收购事项的疑虑，但从目前来看，这次收购表现出了不可小觑的潜力。

关注北京航华科贸中心的租金收入状况，可以看到这项交易在增值方面表现出色。更为重要的是，自收购以来，北京航华科贸中心的运营状况也有了显著改善，出租率明显提升。这不仅证明了公司对于潜在价值的挖掘能力，也反映了其在资产管理和经营方面的雄厚综合实力。

尽管从目前来看，市场认为招商局商业房托对北京航华科贸中心的收购投入与产出暂时仍然未能达到预期，不过考虑到项目绝佳的位置，以及招商局商业房托的出色运营能力，该项目长期潜力依旧乐观。

长期战略视角下，对于招商局商业房托而言，通过北京航华科贸中心的收购，可以说进一步打通了其整体的价值增长曲线。公司成功地通过收购这一战略动作，实现了对资产增值的有效推动。在未来，相信类似于北京航华科贸中心的战略收购动作也还将持续演绎，为公司的长期经营发展铺设出一条清晰的成长路径。

实际上在去年中报中，公司亦提到“找准时机收购新项目增厚收益”，相信这一进展陆续也将兑现。

从当前来看，招商局商业房托资产负债率并不高，尽管此前因收购北京航华科贸有息负债有所增加，但整体负债率依旧可控，考虑到公司现金流仍然保持畅通，也将支撑后续的扩张动作。

此外，伴随美联储加息周期步入拐点，利率长期来看有望下降至合理水平，这一趋势下，也将对REITs资产估值定价带来积极影响，提高REITs的盈利潜力，进一步夯实公司的安全性，推动业务扩张。

除了收购层面，招商局商业房托也在积极推动相关物业的资产升级和改造，通过不断改进资产组合，这打开新的增量空间。

最典型的如蛇口花园城，经过一年半时间升级改造，这个已有18年历史的项目重新出发，潜力释放在即。2023年底花园城完成升级，迎来了全新的面貌，在正式开业后，首个周末单日客流突破五万人次，单日销售额人民币250万元，创两年内新高。其出租率恢复至73.7%，与 2023年中期相比增长幅度为20.5个百分点。目前全场的可出租面积的签约率为89%。尽管重开后仍然有一个爬坡期，但考虑到当前港人北上消费的热潮以及该项目便利的交通坐拥双地铁概念，以及周边庞大的居民群体，都将有助于进一步提升项目的客流量和商业价值，未来蛇口花园城项目对公司业绩的贡献引人期待。

蛇口花园城于今年年初焕新启幕

实际上在此前2020年至2022 年，蛇口花园城每年稳定贡献租金均超过1亿元，随着改造对经营的影响消退以及新的潜力释放，招商局商业房托的业绩有望在2024年修复并进一步提升。

升级改造后的花园城人头涌涌

再看其他项目，如新时代广场，尽管受到外部宏观经济环境不景气以及深圳甲级写字楼供过于求等因素影响，过去一年，该项目整体的出租以及估值面临压力，同时项目也相对老旧。考虑到蛇口独特的区位优势，以及未来持续投入资源，该项目后续亦有机会实现逆风翻盘。

3·结语

近两年，受到美联储加息影响，REITs整体市场遭遇一定压力，如今伴随加息拐点的到来，REITs的潜力也正持续被市场认可。

3月12日，国内首批消费基础设施REITs正式登陆资本市场吸引市场目光，相信这也将进一步推升市场对REITs的认可度，激发相关REITs资产获得市场资金支持的动力。

在这一大背景下，招商局商业房托过去长期展现出的稳健经营态势，相信也将成为市场资金看好的方向，在国内REITs大发展的红利中分一杯羹。