房地产行业点评报告：信号意义更强逐步修复购房者预期

点评央行调整房贷利率下限:信号更有意义，购房者预期逐步修复。

继政治局会议释放积极信号后，银保监局、央行、人大相继发声支持房地产健康发展，城市能级升级为至强二线城市。二线城市苏州、合肥等地纷纷出台放松限购政策，向市场释放稳定信号。房地产行业作为“稳增长”的重要组成部分，在前期刺激政策未能取得明显效果的前提下，后续调控措施有望进一步放松。预计三季度市场热度将触底，板块仍有较好的投资机会，维持“看好”评级。

央行公布4月金融统计数据，调整首套商业性个人住房贷款利率下限。

5月15日，央行宣布将首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点(截至2022年4月，五年期LPR为4.60%)，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行(即相应期限贷款市场报价利率加60个基点)。

5月13日，央行发布2022年4月金融统计数据报告:4月人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

这个国家政策调整信号有更强的意义。

2021年下半年，由于房地产行业出现信用风险，央行多次公开表态将促进房地产行业良性发展；这是它第一次在全国范围内进行政策调整。此次调整后，首次购房者房贷利率放开，贷款利率下限降至4.40%，为地方城市维护房地产市场稳定提供了新的手段。回顾此轮房贷利率变动，从2021年10月首套壳50城平均5.74%到2022年4月5.17%，累计下调57个BPs；随着贷款周期的缩短，近三年来首次购房者的贷款条件一直处于较好的时期。

我们判断，本周期房贷利率可能有更大的下调空间。

参考过去两个周期，住房贷款平均利率分别下调140个基点和244个基点。从本轮利率调整来看，只是在调整初期。同时，银行对信贷供给的需求普遍较强。作为一种不良率低、抵押物优质的贷款，我们判断未来仍有降息空间。

风险:行业销售回暖、融资回款不及预期，房企现金流压力增大；(2)疫情持续影响消费者购房信心。